マンション建替え事業について
マンションの建替えにつきましては、すべてのマンションに将来訪れる可能性がありますが、私自身これまで3件の建替え事業に携わってきました。
そのため、本事業の重要なフェーズである①準備段階→②検討段階→③計画段階→④実施段階の一連の流れを経験しております。
建替え事業が進むにつれて、管理組合様が行う管理業務も縮小していきます。その場合は管理委託費の減額等も可能となります。
しかしながら、マンションの建替え事業につきましては、ほとんどの管理会社は管理業務がなくなることを懸念し、消極的です。
そのため、管理組合様や有志の方々が検討会を発足されても、管理会社が非協力的なため事業が進まないというケースが数多く見受けられます。
弊社は管理を受託した管理組合様が建替え事業を推し進められる場合においても、決して非協力的にはなりません。100％管理組合様の目線で、良きパートナーとして管理組合様が事業を達成するために全力で業務を行います。
マンション建替え事業の主な流れは以下のとおりとなります。
①準備段階
準備段階は、建て替えや改修・修繕といった様々なマンション再生について管理組合として正式に今後、マンション再生方法の検討を開始することの合意を得ることが目的となります。
そのために、まずは理事会または区分所有者である住民の有志が主導で勉強会などを設け、現在どんな問題点があるのかを情報収集し、マンションの再生方法ごとに費用がどのくらいかかるのか、どのくらいの規模の工事を行うのかなどを話し合います。
つづいて、検討結果を区分所有者に提示して理解を得ることで、住民全体の総会の決議に発展させていくことが必要になります。
総会の決議では、検討組織を設置すること・検討に要する資金を修繕積立金や管理費から拠出することに対する賛否を諮ることとなります。
ここで、賛成決議がくだされて初めて、本格的な検討を開始することが出来ます。
②検討段階
検討段階では、マンションコンサルタントなどの専門家などを交えて建て替えの必要があるか・改修で事足りるかについて検討を進めます。
建て替えに向けての検討委員会を立ち上げ、専門家と一緒に耐震診断やアンケート調査を実施し調査を進めます。そして、建て替えと改修の費用対効果などの比較検討を行い、マンション再生の方法を決定します。
結果、建て替えが適切だと判断されたら「建替え推進決議」が行われます。基準はありませんが、一定数の合意が取れれば計画段階に移ります。
③計画段階
計画段階では、専門家や事業協力者を選定し、建て替えの具体的な計画や費用負担を明確にします。
計画が明確となったら、区分所有法に基づく「建て替え決議」を行い、全区分所有者および全議決権の4/5の賛成が得られれば、建て替えの実施が決定されます。
④実施段階
実施段階では、実際に分譲マンションが解体され、新たなマンションが着工されます。
実施前には、マンション建替組合の設立や住民の権利調整（住宅ローン返済のための引継ぎや新しいマンションの所有権の持分決定）が必要になります。
建て替え後には、再建マンションの管理組合を設立して再入居することで完結となります。
このように、期間としては検討から実施まで10年以上かかることもあり、特に住民の意思表示が強く影響する建て替え決議では全区分所有者および全議決権の4/5以上の合意を得る必要があるため、建て替えの実施までは決して容易な道のりとは言えません。
現在、建替え事業を検討されている管理組合様または今後、建替え事業を検討される予定の管理組合様は、是非、弊社にお問い合わせください。